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你絕對得知道 5種房貸地雷屋

好房News記者蔡佩蓉/台北報導

隨著各大銀行針對房屋貸款審查趨於嚴格,民眾買房的自備款勢必得增加,只不過,民眾已經擔憂自備款是否足夠,若標的物現況又致使貸款成數降低,恐怕更是雪上加霜,銀行主管就提出5種「隱形貸款殺手」,是買方容易忽略的眉角。

怕貸款不足?有些產品少碰就對了。(好房News記者陳韋帆攝影)

 

目前房貸成數受銀行端評估未來房價下跌風險,大多放款成數下修5%,容易影響銀行鑑價與放款的因素,第1、包括民眾熟知的嫌惡設施,如墓地、電塔、特種行業等,第2、大家較容易忽略的外在環境包含教會、廟宇,因為假日容易嘈雜,在貸款上也容易減分。

第3、空屋率也會左右房貸成數,當1個社區或建案已完工2至3年,若進住率僅30%,即代表那3成的住戶要支撐全社區的費用,容易影響社區管理品質,影響未來處分價值。

第4、有些建商刻意將公設比灌入某1戶,或是少數社區公設比動輒35至40%等於買1000萬元的房子,有350萬元至400萬元付「隱形空間」,這類也會影響買方接手意願,屬於不易轉手產品,貸款成數容易低於一般產品。

第5、同樣道理,有些物件屬於違法增建空間,民眾以為買到「超額實用空間」,但實際去貸款,卻發現銀行只能放款5至6成,低於原本預期7至8成,容易造成買賣糾紛。

銀行主管指出,民眾打算貸款之前可將物件詳實地址、屋況及周遭是否有嫌惡設施提供給銀行作為估價基礎,提供得愈詳實,鑑價及貸款成數也會更精準。

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閱讀秘書/利變型保單
 
2014/05/30
【經濟日報╱郭幸宜】

利變型保單顧名思義就是利率變動型保險,通常會要求保戶以「單筆投入方式」繳交保費, 扣除相關費用後,再依照每期公告的「宣告利率」計算出保單的保單價值準備金,只要宣告利率愈高,保單價值準備金累積也會愈快,較適合看好未來市場升息,且利率一定高於投保當下保戶。




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自用房貸利率 國寶下殺至1.86%

 2014年05月27日

【黃國棟╱台北報導】為遏止投資客炒房,銀行推出的首購房貸利率已近2%、成數也降至7成、甚至6成,而國寶人壽昨推出自用購屋者房貸利率,殺至1.86%,最高申貸額度2000萬元,貸款期限30年,且享寬限期3年,震撼市場。另,新光人壽也推出1.99%的保單借款利率。

國寶人壽昨針對「自用型購屋者」推出房貸優惠專案,不論是否為國寶人壽保戶,只要年滿20歲,有經常性的工作收入且能提供明確收入證明皆可申貸。此專案最高貸款額度為2000萬元,年利率1.86%起(浮動),累計總費用年利率為1.89%,貸款年限最長可達30年,寬限期3年。
國寶人壽表示,以貸款標的地區來說,坐落雙北市、台中市及高雄市的住宅,申貸對象須名下沒有持有其他房屋者才能適用此專案。惟國寶人壽主管說,實際貸款條件將視實際物件為準,且利率也依據個別貸款產品及授信條件而有所不同。


新光保單借款1.99%

另外,新光人壽推動的優多利1.99%保單借款,申辦期間從即日起至7月8日,總額度為50億元。
新壽主管表示,優惠利率1.99%是指在活動期間申請保單借款,且借款額度達10萬元以上者,對超過10萬元以上的部分,將以1.99%計息。
富邦人壽總經理陳俊伴提醒,民眾申辦保單借款時,應審視「3要點」,首先是要有保單價值準備金,也就是說,手上保單必須累積有保單價值準備金,多數意外險、醫療險及健康險不能提供。
第2,可貸金額,一般傳統型商品可貸金額約為保單價值準備金的8~9成;投資型保險商品可貸金額約6成。
第3,保單有效期間內才能借款,且隨時留意保單借款的本金與利息,不要超過保單價值準備金,避免保單停效。

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信用卡循環利率 10月起降至16%以下
 
2014/05/23
【聯合報╱記者邱金蘭、林安妮、黃詩凱/台北報導】

搶救卡債族!行政院長江宜樺昨天拍板,十月起,銀行業應主動針對「近一年繳款正常且信用良好」的持卡人,降低利率至百分之十六以下,初估超過三百五十萬名持卡人受惠,一年可減輕八億元利息負擔。

另外,明年七月起,金管會也將上調信用卡應繳金額比例,縮短卡債族動用循環利率時間。

去年底,立法院司法委員會曾因銀行發行信用卡、現金卡(雙卡)循環信用利率過高,造成卡債族龐大負擔,初審通過民法第二○五條修正草案,將雙卡利率上限從百分之廿調降到百分之十六,不過全案迄今仍等待朝野協商,尚未經立法院會通過。

行政院認為,一旦立院三讀通過民法修正草案,利率上限調降適用全體持卡人,最怕是影響原本可循正常金融管道借錢的民眾,可能因銀行停止借款,必須轉向地下金融體系借款,恐怕造成社會上更多悲劇,因此由行政體系先針對信用較佳持卡人調降利率,換取立法院暫緩修法善意。

江揆昨天在行政院會聽取金管會「調整信用卡業務監理政策」報告後,做出裁示。

另外,為減輕持卡人財務負擔,江揆責成金管會持續督導發卡機構落實差別利率定價,妥慎核予持卡人適當利率,並對長期使用循環信用的持卡人,積極提供利率較低的信用貸款或信用卡分期兩類轉換方案。

金管會昨天還表示,目前除了已規定將「信用卡當期一般消費百分之十」及「每期應付的分期帳款本金」納入每期最低應繳金額外,針對「其餘各期應付帳款」的每期最低應繳金額比率,明年七月起,也將從現行由發卡機構自行與持卡人於信用卡契約約定(現為百分之二五不等),改為至少應將「其餘各期應付帳款百分之五」,納入每期最低應繳金額中。




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定存單質借 比信貸划算
 
2014/05/22
【經濟日報╱記者夏淑賢/台北報導】

綜合所得稅繳納到5月底截止,還在為了金額不小的稅金傷腦筋的民眾,不妨考慮定存單質借,把自己存在銀行的錢先借出來,既不損失定存利息,比起小額信貸又少了開辦費成本,利息也更低,短期周轉更便利,甚至連外幣例如人民幣定存單,都一樣可以質借新台幣運用。

不過,定存單質借的天期是以定存到期日剩餘天期為限,例如定存1年期但剩下3個月到期,那質借也僅限3個月。而以外幣定存質借新台幣,也不是每家銀行都有開辦,有的銀行是限同幣別,客戶以外幣定存單質借外幣,還得自行換成新台幣才能用來繳稅,多出換匯成本。

其實對於平日就有理財規劃的民眾來說,面對5月突然增加的稅金支出,還可以考慮定存單質借,把綁在銀行的定存資金先行動用,比小額信貸的借款成本更低,機動性也高,等於是「自己借錢給自己」。

以新台幣定存來看,目前牌告新台幣定存1年期利率不過1%多,銀行一般給予定存單質借利率,大約是定存利率再加碼約1.5個百分點,可借額度是定存金額的九成,換算下來質借的年利率大約不過3%上下,比起小額信貸划算許多,目前多數銀行都提供這項服務。

現在小額信貸都要收取一筆開辦費,金額從4、5,000元到上限1萬元不等,若計入後計算總費用年百分率往往6%以上,借對於短期資金調度來說,成本低得多。

圖/經濟日報提供

 




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保單貸款 繳稅好幫手
 
2014/05/21
【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】

 

圖/經濟日報提供

5月申報綜所稅、房屋稅進入最後倒數十天,你還在為籌措稅款煩惱嗎?不妨善用保單貸款。近來主要壽險公司紛紛推出保單貸款專案,利率最低下殺到1.99%。

根據富邦人壽統計,每年5月繳稅月及9月開學期,約有三成保戶動用保單借款,可見保單貸款相當盛行。

有鑑於保戶的資金需求,新光、富邦、國泰近期都推出保單貸款專案。富邦人壽的「富邦優備金專案」讓保戶可以最低2.25%至3.5%的優惠利率,將自己保單價值金周轉出來運用,解決5、6月現金不足的困擾。

新光人壽則推出「貸多利」優惠專案,提供1.99%的破盤利率,但有別於一般保單貸款可隨借隨還,想適用此優惠利率的保戶必須至少借一年,若一年內還款便不得適用優惠利率。

客服人員提醒,想借「貸多利」,必須先到公司簽定優惠專案約定書。

與市場上其他融資工具相較,保單借款可說是一種手續簡便,撥款快速的資金運用方式;只需填妥相關申請書,檢具身分證明文件且符合借款資格,保戶不需檢附保單,即可享有免保人、無用途限制與隨借隨還等多項優點。

富邦人壽提醒,保戶進行保單借款時,應留意三要點,首先,手上保單必須累積有保單價值準備金,才能在保單價值準備金範圍內申請借款,多數意外險、醫療險及健康險不能提供。

其次,一般傳統型商品的可貸金額約為保單價值準備金的八成至九成,投資型保險商品的可貸金額約為六成左右,實際借款額度仍視商品種類與保單條款約定。




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台銀最多只貸6成5

 

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

據悉,台銀已在5月上旬全面發函旗下分行,通知最新房貸成數規定,若所得收支比未達120%,成數最高只能作到6成5,和半年前相較,成數下修幅度達1成5,是各行庫成數下修幅度最大者;至於所得收支比未滿100%的借款戶房貸,將不承作。

台銀所謂所得收支比,是指扣除基本開銷支出之後的月收入,再除以每月房貸本息攤還金額的倍數關係。

根據台銀的發函內容,除了將最高8成的門檻,從原本所得收支比120%,拉高至130%,對於房貸的所得收支比,也以分級制管理,120%現在能作的成數,從原先的8成降至7成,若所得收支比在100%以上,不滿120%,則最高只能作到6成5。

至於所得收支比未滿100%,將被認定還款能力有問題,分行經理不得承作該房貸業務。台銀指出,所得收支比代表該客戶扣除其他生活支出後的所得,如果100%,等於剛好僅夠用於償還房貸本息,風險太高,所以指示分行不得承作這類房貸。

近3、4年,由於其他行庫受限於銀行法第72條之2規定,因此不少房貸及土建融業務流向台銀,對此台銀主管表示,台銀在房貸業務上對於成數、利率仍把關嚴格,包括財政部日前已要求對非自用住宅祭出更嚴格的房貸措施,台銀第一波已先從房貸成數著手。

台銀主管說明,在去年初,分行所受理的房貸案,倘若所得收支比和120%只差一點點,例如118%,經過分行經理透過其他方式認定其所得能力之後,尚可以作到8成的最高成數,但根據最新的規定,倘若所得收支比未達120%,所能作到的成數,最多只能作到6成5。

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三公股銀 調高房貸利率
 
2014/05/14
【經濟日報╱記者劉于甄/台北報導】

政府致力雙北地區房價降溫,合庫等三公股行庫決定採取行動,透過調降房貸成數、調高利率雙管齊下,落實政策。合作金庫銀行總經理林鴻琛昨(13)日明確表示,房貸業務將以價制量,房貸利率將全面提高,目前首購房貸利率2.2%以上,非首購利率2.5%起跳。

林鴻琛是在主持「合庫暑假育樂營」說明活動上,做了上述表示。據了解,台銀、土銀、合庫三大公股行庫是台灣房貸業務三大放款行,如以房貸和融資建築貸款合計,3月底,土銀承辦量約新台幣6,780億元,合庫最新出爐的4月底餘額約6,800億元,兩大行庫旗鼓相當。

兩大行庫高層主管均表示,第1季承作量相當節制,幾乎零成長,與去年底數據持平,今年房貸放款策略將採「不成長」的原則辦理。

合庫副總經理謝昌?進一步指出,合庫將提高自用住宅房貸利率,首購利率2.2%~2.5%,非首購貸款利率再往上加一碼(0.25個百分點),落在2.5%~2.75%之間,平均貸款比重為54.5%;土銀部分,首購族(不含青年安心成家方案)利率約2%,非首購房貸利率約2.18%,平均貸款成數約六至七成。

台銀的做法則是調高房貸收支比例(扣除基本開銷後的月收入/每月本息攤還房貸金額)。台銀指出,目前房貸所得比標準由原本120%上調至130%,只要收支比低於130%,最多僅能核貸七成,以此控制房貸增速。

對於財政部欲調整非自用住宅稅制,是否對銀行貸業務造成衝擊?合庫指出,貸款戶超過97%名下僅擁有一戶住宅,因此推斷非自用比例不高,如從大趨勢來看,雙北房價要大跌可能性不高,但緩跌會成為新趨勢。




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ATM保單借款 殺出低利
2014/05/07
【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】

 

圖/經濟日報提供

又到繳稅季節,需要資金周轉又不想被人撞見,可以考慮ATM保單借款。南山人壽推出3.25%的破盤價搶市,將四大壽險公司原本4%的底線再往下殺,嘉惠廣大保戶。

國泰、南山、富邦、新光等大型壽險公司都有ATM保單借款服務。一般來講,其借款利率與保單預定利率呈正比,因預定利率愈高、保費愈低、保險公司資金成本愈高,以致收取的借款利率會提高。

保險公司如何計息?大型壽險公司主管表示,如果保單預定利率不到4%,通常會按預定利率,再加碼1個百分點;如果預定利率達4%以上,加碼幅度會減少,目前大約加0.5個百分點。

儘管近年來,新台幣保單預定利率走低,但大型壽險公司為因應利差損,仍以4%做為ATM保單借款利率的底線;南山人壽為便利保戶繳稅,將利率下殺到3.25%,創大型壽險公司ATM保單借款利率最低價。

不過,相較於國泰人壽、新光人壽的ATM保單借款,在全國任一台ATM都可提領現鈔,南山人壽的保戶,只能透過台新銀行2,500台ATM提領現鈔,有通路上的侷限性。

而如果是透過ATM進行轉帳,南山人壽開放的單日最高保單借款金額為200萬元,也比國泰人壽、新光人壽,單日最高300萬元的額度要小。

南山人壽指出,保單借款是用保單價值準備金的一定比率,作為可借金額上限。一般而言,壽險與年金險有保價金,健康險(不含重大疾病險)與傷害險則無。

保單借款金額,會撥至要保人的活儲帳戶,如果未償還的借款本息,超過保價金或保單帳戶價值,保單可能會停效或失效,為民眾從事保單借款時,必須留意之處。

為協助民眾報稅,南山人壽除了推出較為優惠的ATM保單借款利率,另也提供保戶免費申辦電子金融憑證,成為全國唯一提供這項服務的保險公司。




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銀行衝卡 拚現金回饋
2014/05/09
【經濟日報╱記者郭幸宜/台北報導】

信用卡市場趨進飽和,為突破重圍,業者開始調整策略,主打相對「有感」的現金回饋方案,包括華銀、台新、聯邦、萬泰等近期都有類似方案或信用卡問世,其中華銀的超級現金回饋卡標榜不限通路,一律1%現金回饋,且回饋無上限,引發市場不小震撼。

銀行主管指出,在物價飛漲的年代,讓卡友越來越偏愛現金回饋信用卡,為了在競爭激烈的信用卡市場脫穎而出,銀行也開始推出現金回饋方案,同時有越來越多銀行開始傾向取消通路限制、回饋金上限,目的就是希望能藉此提高卡友動卡率。

衝刺信用卡業績,公股行庫動起來,華南銀行今年新推出的超級現金回饋卡,就是看準多數卡友熱愛現金回饋而量身打造。華銀指出,持超級現金回饋卡消費,不限任何消費通路,只要消費一律給予1%現金回饋,且回饋無上限。

台新新推出的燦坤生活聯名卡,同樣標榜刷卡回饋金無上限,其中國內通路消費最高可享0.6%現金回饋;國外現金回饋則有1%,另外,持卡到燦坤相關品牌集團包括燦坤3C、燦星旅遊、震旦通訊、富士印豬排、五花馬水餃館等通路消費,也有卡友專屬優惠。

萬泰銀的馬卡龍城市悠遊聯名卡同樣結盟聯名品牌,祭出現金回饋搶卡友,持卡到MILK、MILKX、古典玫瑰園、ezfly等指定通路消費或加油,不限金額均可享有1%現金回饋。

 

圖/經濟日報提供




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三類媽媽 擁抱速配保單
2014/05/08
【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】

11日就是母親節,最近網路瘋傳一則「世界上最辛苦工作」的影片,尋找工作時間24小時、365天,且不支薪的員工,無異是媽媽的寫照。壽險業者提醒,不管是全職媽媽、職業婦女或單親媽媽,三大類媽媽都要做好保險規劃。

台灣人壽林欽淼總經理提醒,身為子女,在為母親禮物時,除可透過身體健康檢查關心媽咪健康,充足的保險規劃,更能照顧母親可能面臨的風險。

以全職媽媽來說,富邦人壽主管表示,配偶可能是家庭單一收入來源,建議壽險保險規劃以主要經濟來源者為優先,但全職媽媽通常得負責打理家務與照顧家中老小,尤其照料三餐,長期的油煙傷害可能造成疾病或甚至罹癌,建議全職媽媽的保險規畫,應以基礎的壽險保障,搭配防癌險及醫療險等,建構完善的醫療保護。台壽則建議全職媽媽以基礎壽險附加完整醫療保險。

「職業婦女」是現代大多數女性的寫照,台壽認為,這類媽媽通常和丈夫共同負擔家計與教育孩子的重責大任,因此保險規劃必須加上房貸、車貸等支出,除壽險、醫療、意外保障外,可先做好長期照護規劃,保障家人的生活。

近年來,離婚率逐漸上升,「單親媽媽」必須一肩扛起家計與孩子的教育,富邦人壽建議可以利用保費較便宜的定期險附加醫療或傷害險附約,或是加保公司的團體保險組合商品。

 

圖/經濟日報提供




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保險養老 「三不」搞定退休金
 
2014/05/04
【聯合報╱記者孫中英/台北報導】

富邦人壽依據國人平均壽命推算,退休後至少再活廿二年,這期間總開銷約八百卅萬元,才能維持一定的生活品質。

富邦人壽說,根據內政部統計,國人(男女兩性)平均餘命為七十九點五歲,平均退休年齡為五十七點三歲,即退休後,還會活廿二年;以目前每月實質平均薪資四萬四千七百卅九元為基礎,所得替代率七成、退休後每月花費約三萬一千三百元,乘以廿二年,總開銷為八百卅萬元。

富邦人壽強調,這筆八百多萬元的花費,並未考慮通貨膨脹、以及必要的醫療照護等費用,若要備妥所有開銷,至少須千萬元。

國泰人壽商品行銷企劃科副理朱漢農表示,在百分之六、百分之八高利率時代,只要有四百萬元定存,退休後,每月可領二萬元;現在一年期定存利率不到百分之一點五,須一千六百萬,才能享受同等級退休生活。

朱漢農說,利用保險來規畫退休金,愈早愈好,趁著年輕時購買十五或廿年期的還本險,拉長繳費年期間、減輕經濟壓力;最好選擇繳費期滿後才領生存金的還本險,因為這類還本險能累積較多保單價值準備金,繳費期滿,領到的生存金比較多。

朱雲漢強調,「退休金」是人生最大、最重要的財務計畫,必須謹記不能冒險、不能太晚、與不能重來等「三不原則」。

富邦人壽建議,以具有增值回饋分享金的利率變動型終身壽險做退休金累積工具;「利率變動壽險」在利率上升時,獲利會提高,若利率下跌,原先已增加的保額及保單價值準備金也有保障,不會減損。




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輕鬆繳稅 分期零利率最殺
 
2014/05/02
【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】

5月報稅季來臨,為了讓卡友輕鬆繳稅,各銀行紛紛祭出多重回饋,大型發卡行的0利率方案中,以國泰世華銀行的五期0利率最殺,再來是中國信託、台新的四期,其他則為三期;但也有部分中小型銀行,如遠銀推出六期0利率。

物價漲聲響起,加上年度綜所稅報稅季到來,民眾為省荷包可說錙銖必較,到底5月要拿出哪張信用卡繳稅可得比一比而後行。刷卡「一次付清免手續費」已經是各發卡行的優惠活動基本款,再加上多數銀行都規定繳稅不能計入累積紅利,使得一次付清免手續費不再誘人,現在選擇分期付款享有遞延繳稅才是王道。

針對有意選擇分期付款的卡友而言,首先是確認是否有周轉資金的需求,須分多期才能應付繳稅,或只想A遞延繳稅的好康。若只想遞延繳稅,不妨仔細比較各銀行分期0利率方案;若想周轉資金,除比較分期0利率方案外,還得兼顧銀行的起息點(第幾期開始須付利息)、利率高低。

搶簽帳金額市占率,國泰世華銀行今年首次推出「五期0利率」方案,力壓其他主要發卡行的三期或四期0利率方案,若單筆繳稅金額達3,000元以上,可享前五期0利率、第六期起0.42%的分期利率優惠。

為免大額稅款占用卡友的信用額度,國泰世華銀行協理孫家慧表示,今年首次推出「臨時額度線上調整服務」,卡友可於網頁即時申請調整信用卡臨時額度。



全文網址: udn個人理財 - 銀行 - 持卡竅門 - 輕鬆繳稅 分期零利率最殺 http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=307396#ixzz30Xb1IWRc
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貸款優利 最低1.88%
 
2014/05/02
【經濟日報╱記者邱煜婷╱台北報導】

有資金需求的消費者,若不具備銀行的卡友身分,則可趁報稅季節,加上自己任職的工作優勢,取得信貸優惠。玉山銀、中信銀都推出繳稅季優惠信貸,前三期優惠利率1.88%起,開辦手續費 減免1,000元到2,000元。

玉山銀提供,信貸開辦手續費折抵優惠,消費者只要提供2013年報稅資料,原開辦手續費6,000元可折抵1,000元。該專案信貸前三期優惠利率1.88%起,第四期起利率2.38%起,貸款額度最高250萬元,專案申請時間到6月30日止。

中信銀繳稅優惠信貸,前三期優惠利率1.98%起,第四期起利率2.99%~18.33%,7月14日前申辦,提供2013年扣繳憑單或所得清單、職業證明文件等,原開辦手續費9,000元可減免2,000元。




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