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新房也限貸 房市欲強不易

央行近日再祭出新房屋貸款限制措施,讓原本觀望的房市更冷。房地產業者普遍認為,下半年房市欲強不易,仍將維持量縮價穩格局,需注意是否會引發一波從業人員失業潮。

央行再推出選擇性信用管制措施,新增擴大管制區到新北市和桃園縣的八個區,並對第三戶房貸、豪宅、公司法人房貸限制最高只能貸五成。另外,豪宅認定標準也降低。

吉家網不動產董事長李同榮表示,央行近年來由台北到新北市所實施信用管制,結果均顯示交易量萎縮,但房價居高不下,部分資金在無處可去下外流,非常可惜。談及豪宅認定標準降低與房貸成數減少,李同榮指出,只會影響中階需貸款的人,不會影響富人買豪宅,對打擊豪宅價格的影響有限。

中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示,房市已降溫,持續的限制措施將會傷到經濟復甦引擎,用硬著陸方法,反而傷害到金融穩定,造成房地產周邊產業失業潮,進而影響內需型消費。

下半年台灣房市將價穩量縮,長虹建設董事長李文造說,最近一、二年,人為操控房地產市場價量。

被點名限貸的區域,短期區域內買氣轉趨觀望。信義房屋不動產企研室執行經理蘇啟榮指出,整體來看,此次新的規範,延續居住正義的政策主軸,持續限縮投資需求,但對於首購影響不大,預料下半年將維持「價平量縮」。

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固定利率房貸 夯
 
2014/06/20
【經濟日報╱記者郭幸宜/台北報導】

為防止未來利率走升,可能加重房貸負擔,帶動一段式、固定利率的房貸專案大受歡迎!儘管利率相對偏高,至少2%起跳,吸引不少房貸族轉貸,以三商銀為例,一段式房貸利率平均約2.1%上下。

所謂一段式房貸,是指計息方式是按照房貸戶與銀行合約約定利率,並載明利率的適用年份,行庫主管表示,除非市場大幅升息,才有可能適度加碼升息,否則利息負擔不易受市場升息而增加。

彰化銀行的「安心Go購Home貸款」,平均利率2.18%起跳,採一段式利率計價,若是辦理「無自用住宅貸款」還可再享利率優惠,彰銀表示,該專案還可搭配政策性貸款或本行優惠貸款,或結合理財型房貸,方便資金調度運用。

第一銀行的一段式房貸則有市場客戶區隔,分為菁英專案與一般房貸專案,利率分別為2.05%、2.38%起跳,華南銀行的「優質菁英房貸專案」,同樣採一段式計息,利率2.02%起跳。

行庫主管表示,目前看來仍以階段式利率相對較低,尤其名下無自有房產的首購族,仍有機會談到2%以下的利率,不過,隨著市場升息風聲四起,讓不少房貸戶開始未雨綢繆,開始考慮採取一段式的房貸,甚至有房貸戶打算解約轉貸,以避開未來升息的不確定性。

行庫主管表示,目前看來,採階段式計息的房貸,相對較省錢,但幾乎多數都有綁約限制,規定房貸戶不能提前償還,否則會有違約金的問題,換言之,若經評估,確定短時間內無法償清所有房貸,則可考慮一段式房貸,以避免未來升息的利息負擔。




 

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1.6~1.7% 中南部農會搶房貸大餅
2014/06/18
【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

看準央行房貸管制「管不到」農會信用部,中南部地區農會狂打利率大戰,搶食房貸市場大餅,甚至打出百分之一點六到百分之一點七超低利率,造成各銀行中南部分行房貸大量流失。

據指出,某縣市銀行業者忍無可忍,最近透過地區的銀行公會,行文給台灣省銀行商業同業公會聯合會,要求主管機關對農會以低利招攬業務的異常現象,應該站出來「管一管」。

近年來央行和財政部雖不斷祭「打房」措施,但房價越打越高,台灣房價所得比更高居全球第一;業者說,目前除雙北市特定地區投資客貸款受限外,其他地區均不受限,中南部地區更是出現「北金南炒」。

業者解釋,央行緊盯銀行房貸,除限制成數和寬限期,也訂出房貸利率不得低於百分之一點八四的「默契利率」;各大銀行都不敢越雷池一步,基層金融機構卻不斷挑戰央行底線利率,更讓銀行業者「忍無可忍」。

業者透露,最近房貸搶最凶、利率殺最大的地區,集中在雲林、台南及高雄等地區,這些地方的農會動輒丟出百分之一點六五到百分之一點六九的市場超低利率,大型銀行完全無法招架。

值得注意的是,銀行業者指出,農會不僅利率低,貸款成數也很高,「有些農會的貸款成數超過九成,最高可以到九五成。」

某大銀行主管指出,在超低利率、超高成數雙重誘因吸引下,不僅新借款人趨之若鶩,就連舊貸戶也忙著辦房貸搬家。業者私下抱怨,不少農會看準央行「管不到」而狂殺利率,等於為央行管制措施開後門,繼續提供低利資金供炒房。




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航空聯名卡優惠 終身有效
 
2014/06/11
【經濟日報╱記者郭幸宜/台北報導】

想要用信用卡兌換免費機票,除了可善用紅利點數外,也可考慮張航空聯名卡,直接將刷卡轉換成哩程數,同樣可換張免費機票,有的銀行甚至標榜哩程數終身有效,藉此強化卡友忠誠度與動卡率。

目前發行航空聯名卡多以外商銀為主,包括豐的中華航空聯名卡、花旗長榮聯名卡、美國運通的國泰聯名卡,澳盛銀則是直接發行「飛行卡」,至於本土銀行中,新光銀與日本航空合推聯名卡。

豐的華航聯名卡,海外刷卡每15元可累積1哩華夏哩程;國內每刷滿25元則可獲得1哩,只要累積滿500哩,銀行即會自動以每500哩為單位,轉入卡友華夏會員帳戶。除了累積哩程換機票外,刷卡購買華信航空機票,不但可享原有的25元累積1哩華夏哩程,還可加碼再贈25%的額外哩程回饋。




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單身族群三保單 保退休
 
2014/06/11
【經濟日報╱記者蔡靜紋/台北報導】

現代人抱持單身主義者愈來愈多,進入銀髮階段時相對缺乏家庭照護力量,全球人壽建議,不妨養三個保險孩子,透過「年金險、終身醫療險、殘廢扶助險」三類保險,將退休後的長壽風險及健康風險轉嫁保險公司。

數據顯示,年紀愈大,醫療支出愈高。根據衛生福利部「2011年度國民醫療保健支出統計報告」,60~69歲長者平均每人每年醫療費用為新台幣73,984元,70歲以上超過新台幣10萬元,總計60歲以上銀髮族平均每人每年醫療費用約為60歲以下的四倍。

富邦人壽也認為,單身族群應特別重視自己退休後的養老及娛樂基金,可以年金險或還本型終身壽險的生存給付支應生活費、出國旅遊費用,或入住專業養生銀髮村的費用,並應加強終身醫療險,以支應可能的單人病房費用。若想年紀大時,從擁擠的市區搬到空氣較好、生活機能又不差的地區,便得預先規劃未來換屋需求的資金,這類大筆支出建議由養老險的滿期金協助支應。

全球人壽提醒民眾準備退休規劃時,也要考量「走不了」的殘廢及失能風險;可透過殘廢扶助險補強殘廢失能的醫療缺口,包括一次給付「殘廢保險金」,可用來支付殘廢造成之醫療費用或看中醫、請看護等其他費用;以及按月給付「殘廢生活扶助保險金」,可做為收入中斷的補償費用,全面強化長期照護的保障品質。




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定存單質借 比信貸划算
 
2014/05/22
【經濟日報╱記者夏淑賢/台北報導】

綜合所得稅繳納到5月底截止,還在為了金額不小的稅金傷腦筋的民眾,不妨考慮定存單質借,把自己存在銀行的錢先借出來,既不損失定存利息,比起小額信貸又少了開辦費成本,利息也更低,短期周轉更便利,甚至連外幣例如人民幣定存單,都一樣可以質借新台幣運用。

不過,定存單質借的天期是以定存到期日剩餘天期為限,例如定存1年期但剩下3個月到期,那質借也僅限3個月。而以外幣定存質借新台幣,也不是每家銀行都有開辦,有的銀行是限同幣別,客戶以外幣定存單質借外幣,還得自行換成新台幣才能用來繳稅,多出換匯成本。

其實對於平日就有理財規劃的民眾來說,面對5月突然增加的稅金支出,還可以考慮定存單質借,把綁在銀行的定存資金先行動用,比小額信貸的借款成本更低,機動性也高,等於是「自己借錢給自己」。

以新台幣定存來看,目前牌告新台幣定存1年期利率不過1%多,銀行一般給予定存單質借利率,大約是定存利率再加碼約1.5個百分點,可借額度是定存金額的九成,換算下來質借的年利率大約不過3%上下,比起小額信貸划算許多,目前多數銀行都提供這項服務。

現在小額信貸都要收取一筆開辦費,金額從4、5,000元到上限1萬元不等,若計入後計算總費用年百分率往往6%以上,借對於短期資金調度來說,成本低得多。

圖/經濟日報提供

 




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退休保險 三方面規劃
 
2014/06/06
【經濟日報╱記者陳怡慈/台北報導】

邁入高齡化及少子化社會,專家提醒,民眾要及早做好住院醫療、殘障安養、生活津貼等三方面規劃。

錠嵂保經南二營業處經理吳啟泰表示,醫療險多有投保年齡上限,民眾最好趁年輕時及早做好相關規劃,依經濟能力選擇終身型及定期型醫療險,讓日額型給付和實支實付型給付合併搭配,減輕住院時的經濟負擔。

政府雖日漸重視長期醫療照護機制,但目前長期照護的認定模糊及照護機構品質不一,在機制尚未醞釀成熟前,民眾可將長期照護險或具殘廢生活扶助金的險種納入規劃,讓老年醫療照護更為完善,民眾可先尋求專業人員協助,算出理想退休生活的資金缺口,再根據數值,透過商業保險,例如:年金保險、投資型保險或近期最受注目的外幣保單等,根據個人經濟負擔與風險承擔進行財務規劃。

國人平均餘命延長,若是年輕時受限於經濟條件或保險觀念不足,不妨考慮即期年金保險,雖然費用較高,但躉繳保費後可馬上按年領取年金,活愈久領愈多。

 

圖/經濟日報提供



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