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房地合一 將採分離課稅、分年扣除

 

〔自由時報記者鄭琪芳、邱柏勝/台北報導〕財政部今將首度向立院財委會報告「房地合一稅制規劃情形」,擬採「分離課稅」,但自用住宅1戶免稅,並設排富門檻;長期持有則依年數訂定扣除率,最高扣除75%。另外,土增稅將維持,但採「稅基減除」,避免重複課稅;不動產奢侈稅則將同步停徵。

財政部推動「房地合一實價課徵所得稅」,今年7、8月舉辦2場座談會後,規劃方案逐漸成形,確定將採取「分離課稅」,亦即房地交易所得不併入所得總額課稅,而是分開計稅,再合併申報所得稅,至於稅率初步擬採「分級課稅」。

不過,本人、配偶及未成年子女名下只有1戶自用住宅,將享有免稅優惠,但設定「排富門檻」,房地價值在一定金額或一定面積以下,才能適用免稅優惠,避免遭質疑「圖利富人」。至於「排富門檻」多少,還要進一步評估。

此外,長期持有減徵優惠將參考南韓等國作法,採分年扣除率,依持有年數享有不同的扣除率,持有期限愈長,減徵愈多,最高可扣除75%。據了解,財政部認為,長期持有減徵優惠若訂得太死,例如持有10年可減徵,持有9年10個月就不能減徵,將影響公平性,因此決定訂定分年扣除率。

土增稅採稅基減除

至於土增稅重複課稅的部分,將採「稅基減除」,亦即土地漲價總額全部從所得稅的稅基中減除,例如出售房地獲利1000萬元,土地漲價總數額(以公告現值計算)200萬元,即可減除200萬元,以獲利800萬元計算稅額。

財政部官員表示,原本預計年底將「房地合一實價課稅」方案提報行政院,但因相關方案尚未完成,且立院會期即將結束,明年度總預算仍未完成審查,本會期應以預算審查為主,擬延至明年初再將「房地合一實價課稅」方案送交行政院。

另外,金管會今天也將向財委會進行專題報告,其書面報告指出,2011年不動產貸款集中度偏高的控管銀行共17家,2012年降為11家,2013年降至9家,2014年再降至7家,預計年底將僅剩2、3家。而上述17家控管銀行,10月底不動產貸款較2010年減少471億元。

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選後房市仍冷清 公營行庫緊縮房貸

選舉結束,不管喜歡的候選人有沒有當選,想買房的民眾還是得回歸正常心態。

 

不過買屋貸款難度可能要提高了,因為公營行庫看衰2015房市,民眾想要調頭寸,可能得多跑幾家銀行,多做比較。

TVBS記者吳元熙:「民眾想買房越來越困難,以華南銀行為例,明年新承做的房貸利率都會超過2%。」

不只借錢利息可能變貴,2015年開始,合庫盡量不做非首購房貸,非自用貸款必須讓總行審核,華南也把最高85%房貸成數下修0.5成,土銀、台銀房貸預算同樣零成長。

不動產公司總經理張欣民:「有些公營行庫都跟他們講說,不好意思,最近額度都已經滿了,你要借的話,可能沒辦法服務你,你可能要到其他銀行。」

儘管選舉結束,房市冷冰冰,趨勢沒改變,銀行團認為,目前房價還是偏高,交易量沒改善,加上明年實施容積總量管制,以及利率可能攀升,都讓各家業者不敢輕易灑錢。

張欣民:「比較明顯的議價空間下來,可能銀行在這時候,貸放會比較願意一點,因為它相對不會說,貸放的金額那麼高。」

房市氛圍充滿不確定性,儘管房地合一稅利空可望調整,但目前民眾調頭寸,恐怕沒有這麼簡單。

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老公寓貸款 近捷運站最多貸8成

 

2014年11月29日

一般貸款年限+屋齡不逾50年 成數仍取決於償債能力
【郭寶懃╱綜合報導】老公寓建築物結構、使用年限、屋齡等,都會影響中古屋貸款成數,各行庫對於老屋放款條件多設有條件,若屋齡超過40年以上的老屋,因可使用年限較短,貸款成數會隨之降低,因此專家建議,消費者選購老公寓應考量屋齡、地段及結構,才能減輕自備款負擔。

 

預算有限的消費者挑選中古屋,若購買老公寓,屋齡為首要考量,其影響除屋況外,還牽涉到銀行放款狀況。

 

 

普遍貸6~6.5成

台新銀行消費金融處產品部協理顏思萱指出,若屋齡超過40~50年,各家銀行估價相當保守,一般來說貸款年限加上屋齡不得超過50年,若建築物可使用年限較短,頂多貸6~6.5成。
建築物的折舊狀況,會影響貸款成數,因此一般銀行貸款在執行鑑價程序,會針對老房子的「可使用年限」設定門檻,如根據行政院規定的房屋建築耐用年數,鋼筋混泥土年限為50年,加強磚造耐用時間35年,而磚構造年限為25年。 

近嫌惡設施扣分

另較特殊的情況,如海砂屋、輻射屋等,第一銀行副總經理葉仲惠提醒,通常銀行貸款意願不高;另周邊若有嫌惡設施,若影響程度愈高,貸款成數也會隨之降低。大眾銀行公關經理張寒青則補充,若老公寓土地持分多、地段佳、周邊無嫌惡設施,可望提升貸款成數,如靠近捷運站最多可貸7.5~8成。
但最終銀行給予的貸款成數,通常還是多取決於申貸者的償債能力。張寒青指出,由於老公寓的流通性較低,會參照借款人償債能力、財力和信用證明的評估,來決定核給的貸款成數。 

【老公寓貸款 注意事項】

項目╱影響
屋齡:屋齡加上貸款年限不能大於50年
40~50年的老公寓,貸款成數為6~6.5成
建築物結構:鋼筋(骨)混凝土建造耐用期限為50年、加強磚造為35年、磚構造為25年
殘餘年限愈低,貸款成數愈低
(殘餘年限=耐用期限扣掉屋齡)
特殊情況:若標註為輻射屋、海砂屋,銀行多不予放款
地段:靠近捷運站的老公寓,最多可貸8成
周邊有嫌惡設施:嫌惡設施影響程度越高,隨之降低貸款成數
資料來源:《蘋果》採訪整理 

 

 

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青年安心成家優貸 延2年

首購族受惠大 房貸利率最低1.72%起

2014年12月02日
政策房貸
【廖珮君╱台北報導】財政部提供「青年安心成家購屋優惠貸款」的政策性房貸,近期將拍定今年底到期後,將再延2年至2016年底,此舉對首購族受惠最大,仍可享有房貸利率1.72%起的1字頭購屋低率貸款專案。

財金官員說,為照顧房貸首購族,該方案原訂今年底到期,日前已報送行政院,將再延長2年,雖遇內閣改組,但政策方向應不會改變。 

 

內閣改組但方向不變

目前市場房貸利率1字頭專案中,就屬兩大政策性房貸,青年成家房貸及「築巢優利貸」的房貸利率最低,前者是前兩年最低1.72%,第3年2.02%的房貸利率;後者則針對公教人員給1.84%低率,在利率看升聲浪下,成為市場新寵。
青年安心房貸專案,是由財部主導,一銀、華南銀、彰銀、土銀、合庫、台銀、兆豐銀和台企銀等8大公股行庫推出,凡20歲以上,名下無自用住宅首購族都可申請,若已婚者,則需本人和配偶及未成年子女都無自用住宅才可申請。
貸款利率分兩大類,1是混合式的固定利率,首年固定1.9%、第2年固定2%,第3年起2.02%起機動計息,2是機動式利率,前兩年1.72%機動計息,第3年則是2.02%起,貸款期限最長30年。

明年下半年利率看漲

惟須留意的是,青年安心房貸,貸款額度限500萬元。為搶攻首購族,500萬額度超限部分,多家行庫也提供前半年1.9%的低率房貸。如華南銀提供首購族,前半年房貸利率1.9%、7~12個月1.93%,第2年起2.05%的低率房貸專案搭配。
其次,則是公教人員1.84%的低率房貸專案。中信銀日前拿下「築巢優利貸」的公教人員房貸專案到2016年底,貸款利率1.84%,最高貸款成數是8成,有利公教人員低利購屋。
行庫主管說,預估明年下半年恐升息,房貸利率也看漲,目前恐僅剩政策性房貸還有1字頭,且明年房市將轉以「自住型」為主,首購族將成為明年房市的主力。
主管也說,目前非政策性的房貸專案,幾乎都2%起跳,多在2~2.2%左右,且新貸放成數也一路走低到7成左右,顯示購屋族的自備款壓力大增;若是政策性房貸專案,如青年成家房貸,貸款成數8成、最高500萬元。
青年安心成家是2010年開辦,期間已多次延長續辦。據財部統計到10月底止,已撥貸共有15萬戶,已撥貸金額達5442億元,政策效果顯著。 

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房貸保險 理賠可擴至4倍

  工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】
 
早期房貸保險以最基本的轉嫁風險,保障房貸不致留給家人負擔,近來保障越趨完善,附加條款可能帶來基本保額4倍的理賠金額。業者表示,雖然再多的金錢都不能彌補失去親人的傷痛,但意外終究發生了,生命熄燈了,保險理賠至少留下金錢,可以讓其家人可以不用在悲慟之餘還要憂慮未來的生活,甚至陷入經濟困頓。

銀行與保險公司最新的內部資料顯示,在台灣,100個買房子的人中,僅有5人會以現金全額購買,換句話說,房屋貸款依然是民眾貸款中比重最高與負擔最重者。多數人長期將好幾百萬元,甚至上千萬元的貸款背在身上,但卻常常忽略當意外發生,房貸負債可能對家庭或個人帶來的重大衝擊,因此房貸保險是買房子前的必備保障。

華南銀行建議,民眾應該建立起「先理債,再理財」的負債管理觀念,如果在買房、申請房貸時,能為房貸買份房貸保險,以作為轉嫁風險,一旦意外發生時,透過房貸保險來償付銀行或金融機構的貸款,以保存資產,並避免日後家人背負沉重房貸,留愛不留債。

目前台灣買房子的人約95%有申辦房貸,但卻只有10%買房貸保險,與歐美地區的70%至80%相比,明顯比例偏低,除了因房貸保險在台灣推出時間尚不到10年外,經過調查發現,部份民眾以為是買房時才能買房貸保險,如果房貸已經辦了就不能再買,華銀主管指出,只要是還有餘額的房貸戶,不管房貸已辦了多久,隨時都可向銀行提出申請購買房貸保險,提供自己及家人最好的保障。

以今年7月復興航空在澎湖發生12年來國內最嚴重的空難事故來說,事故罹難者中有房貸戶因有購買房貸保險,除房貸不需由遺族負擔外,因是搭乘空中公共大眾交通工具,故按照保險保障內容,理賠金額除投保的保額外,還另多加3倍,總共是基本保額的4倍,扣除房屋貸款後的餘額全部轉交其遺族。

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