為防止未來利率走升，可能加重房貸負擔，帶動一段式、固定利率的房貸專案大受歡迎！儘管利率相對偏高，至少2%起跳，吸引不少房貸族轉貸，以三商銀為例，一段式房貸利率平均約2.1%上下。

所謂一段式房貸，是指計息方式是按照房貸戶與銀行合約約定利率，並載明利率的適用年份，行庫主管表示，除非市場大幅升息，才有可能適度加碼升息，否則利息負擔不易受市場升息而增加。

彰化銀行的「安心Go購Home貸款」，平均利率2.18%起跳，採一段式利率計價，若是辦理「無自用住宅貸款」還可再享利率優惠，彰銀表示，該專案還可搭配政策性貸款或本行優惠貸款，或結合理財型房貸，方便資金調度運用。

第一銀行的一段式房貸則有市場客戶區隔，分為菁英專案與一般房貸專案，利率分別為2.05%、2.38%起跳，華南銀行的「優質菁英房貸專案」，同樣採一段式計息，利率2.02%起跳。

行庫主管表示，目前看來仍以階段式利率相對較低，尤其名下無自有房產的首購族，仍有機會談到2%以下的利率，不過，隨著市場升息風聲四起，讓不少房貸戶開始未雨綢繆，開始考慮採取一段式的房貸，甚至有房貸戶打算解約轉貸，以避開未來升息的不確定性。

行庫主管表示，目前看來，採階段式計息的房貸，相對較省錢，但幾乎多數都有綁約限制，規定房貸戶不能提前償還，否則會有違約金的問題，換言之，若經評估，確定短時間內無法償清所有房貸，則可考慮一段式房貸，以避免未來升息的利息負擔。

看準央行房貸管制「管不到」農會信用部，中南部地區農會狂打利率大戰，搶食房貸市場大餅，甚至打出百分之一點六到百分之一點七超低利率，造成各銀行中南部分行房貸大量流失。

據指出，某縣市銀行業者忍無可忍，最近透過地區的銀行公會，行文給台灣省銀行商業同業公會聯合會，要求主管機關對農會以低利招攬業務的異常現象，應該站出來「管一管」。

近年來央行和財政部雖不斷祭「打房」措施，但房價越打越高，台灣房價所得比更高居全球第一；業者說，目前除雙北市特定地區投資客貸款受限外，其他地區均不受限，中南部地區更是出現「北金南炒」。

業者解釋，央行緊盯銀行房貸，除限制成數和寬限期，也訂出房貸利率不得低於百分之一點八四的「默契利率」；各大銀行都不敢越雷池一步，基層金融機構卻不斷挑戰央行底線利率，更讓銀行業者「忍無可忍」。

業者透露，最近房貸搶最凶、利率殺最大的地區，集中在雲林、台南及高雄等地區，這些地方的農會動輒丟出百分之一點六五到百分之一點六九的市場超低利率，大型銀行完全無法招架。

值得注意的是，銀行業者指出，農會不僅利率低，貸款成數也很高，「有些農會的貸款成數超過九成，最高可以到九五成。」

某大銀行主管指出，在超低利率、超高成數雙重誘因吸引下，不僅新借款人趨之若鶩，就連舊貸戶也忙著辦房貸搬家。業者私下抱怨，不少農會看準央行「管不到」而狂殺利率，等於為央行管制措施開後門，繼續提供低利資金供炒房。

政府致力雙北地區房價降溫，合庫等三公股行庫決定採取行動，透過調降房貸成數、調高利率雙管齊下，落實政策。合作金庫銀行總經理林鴻琛昨（13）日明確表示，房貸業務將以價制量，房貸利率將全面提高，目前首購房貸利率2.2%以上，非首購利率2.5%起跳。

林鴻琛是在主持「合庫暑假育樂營」說明活動上，做了上述表示。據了解，台銀、土銀、合庫三大公股行庫是台灣房貸業務三大放款行，如以房貸和融資建築貸款合計，3月底，土銀承辦量約新台幣6,780億元，合庫最新出爐的4月底餘額約6,800億元，兩大行庫旗鼓相當。

兩大行庫高層主管均表示，第1季承作量相當節制，幾乎零成長，與去年底數據持平，今年房貸放款策略將採「不成長」的原則辦理。

合庫副總經理謝昌?進一步指出，合庫將提高自用住宅房貸利率，首購利率2.2%~2.5%，非首購貸款利率再往上加一碼（0.25個百分點），落在2.5%~2.75%之間，平均貸款比重為54.5%；土銀部分，首購族（不含青年安心成家方案）利率約2%，非首購房貸利率約2.18%，平均貸款成數約六至七成。

台銀的做法則是調高房貸收支比例（扣除基本開銷後的月收入／每月本息攤還房貸金額）。台銀指出，目前房貸所得比標準由原本120%上調至130%，只要收支比低於130％，最多僅能核貸七成，以此控制房貸增速。

對於財政部欲調整非自用住宅稅制，是否對銀行貸業務造成衝擊？合庫指出，貸款戶超過97%名下僅擁有一戶住宅，因此推斷非自用比例不高，如從大趨勢來看，雙北房價要大跌可能性不高，但緩跌會成為新趨勢。

中央銀行總裁彭淮南指出，目前房貸支出占家庭所得比率已逾三成，央行「持續提醒借款人宜留意未來利率變動的風險」。

這是彭淮南自去年九月底以來，第三度公開提醒民眾「注意利率風險」。

彭淮南明天將赴立法院財委會進行「中央銀行業務報告」，他在書面報告中指出，在央行對房市採取針對性審慎措施後，房貸餘額成長趨緩。

央行並公布，隨央行對房市採一連串管制措施後，特定地區（即管制區）的房屋貸款成數，已從九十九年七月的近六成四，降至目前約五成七；房貸利率則從百分之一點九七，上升至一月分的百分之二點一二。

報告也指出，高價住宅在央行管制前，貸款成數高達八成至九成九；管制後，成數則大幅下降至五成五，貸款利率亦自百分之一點八四提高到目前的百分之二點零七。

銀行業者表示，美國ＱＥ政策確定在今年秋天完全退場，美Ｆｅｄ不排除在明年下半年起升息，央行可望跟進調息，屆時房貸利率將跟著全面上調，因此央行才不厭其煩的提醒民眾注意未來利率上調的風險。

台灣銀行昨天指出，即日起凡房貸所得比低於120％的房貸戶，貸款成數一律往下降0.5成。以台北市為例，最高成數自原來的8成往下降為7成5。

根據銀行的定義，房貸所得比是用月收入減去生活費後的可支配所得，除以每個月的房貸支出。舉例來說，1000萬的房子貸款800萬，則房貸戶每個月約須繳4萬多元，則每月可支配所得要超過6.3萬元，才能符合貸款8成的規定。

台銀並指出，已全面收回分行房貸所得比低於120％、最高貸款成數8成的權限；換言之，房貸戶若要貸到8成，必須送總行專案申請，但通過機率不高。

隨國內房價飆至歷史高點，財政部長張盛和多次公開說，從各種指標觀察，北市房價已至泡沫；央行總裁彭淮南也表示，就實際坪數來看，台北市房價已高於東京。

各財金首長不斷暗示，房貸龍頭銀行土銀董事會王耀興日前點名新北市、桃園及台中等三大地區為「警戒區」，針對這些地區的新申請房貸案，及工業區土地融資等採取從嚴鑑價及審核等措施。

台銀指出，因國內房價漲已至高點，各大行庫紛紛對房貸踩煞車，決定即日起調低房貸所得於低於120％房貸戶貸款成數0.5成，「如果不想被減成數，一律送總行審議小組審查」。

合庫銀也說，隨房價飆高，過去最高8成5的貸款案已絕跡；即使房屋座落在精華地區、貸款人條件非常好，但最高只能貸到8成。

合庫表示，為配合政策，該行亦發文給各分行，叮嚀各營業單位，必須確實落實從嚴鑑價機制，且須注意供給量大區域及各個新重劃區；例如目前在交屋的淡水、林口、新莊及台中等區域，鑑價須謹慎、落實房屋買價不能把契約當成唯一依據的規定等。

合庫銀主管說，該行對推案量太大的地區估價已趨保守；舉例來說，房屋買價是1,000萬元，但依該行的估價標準，估出來的價格最高可能只有700萬元，即使以最高貸款8成，房貸戶只能貸到560萬元。

此外，合庫銀並指出，奢侈稅上路後，為避免人頭戶貸款，該行並要求各營業單位，應特別注意人頭戶貸款問題。

央行總裁彭淮南提醒房貸戶小心利率反轉的風險，市場解讀為明年升息先作暖身，在房貸利率「漲」聲不斷的情況下，一字頭利率將成往事，在低房貸利率回不去的情勢下，保險業者建議民眾不妨選擇利率低於銀行的壽險房貸，做為省息的利器。目前多家保險公司都推出前半年利率1.88~1.9%左右的優惠方案，民眾可依資金狀況，選擇最適合自己的房貸方案，達到輕鬆理財的目的。

各大行庫主管表示，目前除首次購屋或公教等優質客戶，第一年房貸利率仍低於年息2%，第二年起利率都是「2字頭」，平均上調至2.2~3%之間，「1字頭利率的房貸將成過去式」。如此一來，一般大眾便越來越難再享有2%以下的房貸利率，同時這也表示日後在房貸利息的支出勢必增加，在薪資收入沒有增加的前提下，將會連帶影響生活品質。

房貸利率持續攀升，已是一個必然的趨勢，中國信託人壽建議有房貸需求的民眾，除了銀行房貸以外，可以善加利用壽險業者所提供的房貸，因其所提供的利率較一般銀行低，且配套選擇性多，可以依照自己的需要做選擇。以中國信託人壽提供的「新世貸」房貸專案房貸為例，有「固定型」和「半固定型」兩種優惠房貸可供選擇，期初時提供較優惠的低利，可協助民眾達到省息的目的。

以中國信託人壽提供的壽險房貸專案來說，手頭較緊的民眾可以選擇「半固定型」的壽險房貸專案，因期初提供較低的利率，可以達到省息目的，省下來的利息也可以靈活運用，或是作為日後階段升息時的準備金；而若是預期未來利率趨勢將走升，可選擇「固定型」的壽險房貸專案，趁早鎖定低利，以避免未來有利息支出增加的可能性。

除了中信人壽新世貸半固定型推出前半年1.88%的超低優惠利率外，三商美邦人壽、保誠人壽前半年也分別是1.9%及1.95%的方案，第7個月起至2、3年內則分別為1.99%、2.05%、2.2%起，民眾可以依整體負擔能力選擇適合方案，至於富邦人壽雙優貸也推出前2年固定2.25%、第3年起定儲利率加碼0.8%的方案，各定儲指數利率則參考各家規定，大部分為五大行庫的一或二年期定儲平均值，民眾選貸前應詢問各壽險公司。

中央銀行甫公布五大行庫今年8月購置住宅貸款餘額再創新高，總額達新台幣5.5兆元，精打細算房貸方案成為首購族必做功課。

銀行房貸主管表示，每家銀行承做房貸都考量客人不同的還款能力、信用風險，給出不同範圍的房貸利率。兆豐銀首戶自住房貸利率為一段式1.88%，最高可貸款八成，寬限期以三年為限。

中國信託一般房貸方案採單一階段利率1.98%-2.28%，最高還款期限八成，最高貸款期限20年。二階段利率為1-24個月1.95%-2.25%、25個月以後利率2.06%-2.36%。

想要活用房貸做投資理財規劃，各家銀行均有推出靈活房貸、指數房貸或理財房貸等方案。花旗POWER理財型房貸讓房屋變成一筆可靈活運用的透支額度，方便個人理財規劃、臨時急用、或支付其他貸款時，能立刻調度現金。

舉例來說，民眾背有房貸100萬元、信用貸款30萬元和現金卡借款5萬元，使用信用卡循環額度15萬元。經由理財型房貸整合，將房貸額度至150萬來還清信用貸款。現金卡及信用卡帳款，每月可省下2,917元利息，一年可省下高達35,000元利息。讓民眾背負沉重房貸時，能重新規劃手邊的財務狀況，減輕負擔。

目前財政部「青年安心成家貸款」低於一般房貸利率水準。前兩年利率為1.72％，第3年開始調整為2.02%，適用於20歲以上沒有購屋經驗的首購族，最高可貸500萬元，貸款期限最長30年。

據財政部表示，青年安心成家方案實施至2014年底，屆時再視房屋市場情形及，研討是否需要再延長，民眾目前仍可考慮向台銀、土銀、合庫、一銀、華南、彰銀、兆豐及中小企銀等公股行庫申請。

必須注意的是，目前立法院有針對央行一旦升息後，此專案貸款的利率調升做出限制，但實際情況仍須視最後的定案內容而定。